Михаил Викторов: интересы строительной отрасли и банкиров на рынке жилья не совпадают
С 1 июля с.г. застройщики жилища перебежали на проектное финансирование и вербование средств людей через эскроу счета. В процессе реформирования жилищного строительства максимум внимания было уделено соблюдению прав возможных дольщиков, но при всем этом застройщики - и строители – были поставлены в очень жесткие денежные условия.
Своим воззрением о сложившейся ситуации и о том, как защитить вторую сторону процесса – строительную ветвь – с Агентством новостей «Строительный бизнес» поделился председатель Комитета по градостроительной деятельности Столичной конфедерации промышленников и бизнесменов, председатель Совета СРО Альянс «МООСС» Миша Викторов:
- Сначала, отмечу, что переход жилищного строительства с долевого на проектное финансирование содержит внутри себя и положительные элементы, так как это очень нужный и издавна назревший шаг. Но к таким реформам отлично приступать и проводить их в размеренное время, к примеру, в 2012-2014 годах, а в сегодняшнее тяжелое время они воспринимаются очень болезненно. При всем этом схема эскроу-счетов издавна апробирована на вторичном рынке, защищает каждую из сторон сделки, включая банк, но на это ушло более 10 лет с момента возникновения первых ячеек, аккредитивов и т.д.. Так что нужно осознавать, что впереди длинный период адаптации тех либо других норм и положений проектного финансирования и эскроу-счетов для первичного рынка жилища.
Вот поэтому требования к закону исходя из убеждений его юридической чистоты и грамотности были очень высочайшие. Но, к огорчению, в процессе каждой сессии Гос Думы в закон вносились те либо другие конфигурации, которые были ориентированы на устранение допущенных ошибок, разночтений и коллизий, по другому рынок жилища просто не стал бы работать. И мы лицезреем, что впереди будет еще много таких исправлений.
Необходимо дать подабающее Минстрою Рф, он на все предложения строителей реагирует стремительно и правильно, но к огорчению, в этом процессе задействована очень большая цепочка заинтересованных организаций. Мы лицезреем, что строительный блок имеет различные интересы с денежным и банковским блоком. Более того, наклон, который на данный момент изготовлен под флагом защиты прав дольщиков, в еще большей степени защитил интересы банков, у каких на данный момент есть полное право акцептовать либо не акцептовать проект. А если банк не устраивает маржинальность проекта, он вправе отказать застройщику в кредитовании.
И банковский сектор, говоря прямо, не тревожит, что большая часть региональных проектов – низкомаржинальные. Но строить-то нужно, потребность в жилище есть как в Москве и Столичной области, так и в Рязани, в Хакассии либо Алтайском крае. Как в этих критериях работать региональным застройщикам? Ответа на этот вопрос пока нет, и как вся эта ситуация будет разруливаться, пока неясно. Хотя информация до лиц, принимающих решение по отрасли, доведена, и осознание словестно есть. Но опять-таки, решения принимаются медлительно, а их выполнение еще больше нерасторопно.
На этом фоне представителями власти уже объявлено, что они готовы к понижению объемов строительства жилища и к росту цен в тех регионах, где есть финансово состоявшийся спрос. Но там, где спроса нет, цены будут стоять, а застройщики будут банкротиться.
Естественно, мы на данный момент слышим обещания, что в ближайшую осеннюю сессию Госдумы на базе правоприменительной практики и мониторинга ситуации будут изготовлены предложения, чем можно посодействовать застройщикам. В связи с этим снова желаю направить внимание, что до конца не решен вопрос о том, как строить социальные объекты и инженерные сети. Так как в рамках проектного финансирования банкам совсем неинтересна нагрузка в виде детских садов, школ либо поликлиник. А инженерные сети позже забирают естественные монополии, на самом деле дела, это их актив, и не всегда удается условиться об их продаже по рыночной цены либо хотя бы по факту понесенных издержек. А это значимая толика в себестоимости квадратного метра, в среднем, от 7-8 до 15-20%. Если б это взяло на себя правительство, подабающим образом помогая в строительстве соц объектов и инфраструктуры, в том числе, при помощи льготных кредитов либо ссуд и методом обычного экономически обоснованного выкупа, ветвь бы встрепенулась. Это содействовало сдерживанию роста цен на жилище, а в ряде всевозможных случаев и их понижению. Этот вопрос нужно решать.
2-ой момент – банковское сопровождение эскроу-счетов. Как не один раз гласили специалисты, что если деятельность спец застройщика сейчас регулируется так агрессивно, то банк, которому вменено обслуживать это схему, и через который сейчас будут проходить большие средства, также должен получить ограничения на маржу от собственной деятельности. На мой взор, тут неприменимы чисто рыночные механизмы и понятие «выгодно-невыгодно». Если банки по закону должны открывать эскроу-счета, то и тогда их маржа должна быть установлена менее 1-1,5%. А по факту мы имеем 7-8%. На мой взор, это необоснованно недешево. Этот нюанс пока не решен, и к огорчению, управлению нашего отраслевого блока тяжело договариваться с Банком Рф. Потому хотелось бы привлечь к этой дилемме внимание политическое, в том числе, и высшего управления страны.
И еще одна тема, которую необходимо непременно подымать, - это правовая база счета эскроу. Необходимо до конца разобраться, как он регулирует права и обязанности покупателя жилища, при этом с упором конкретно на права. Не будет ли эта схема подводной лодкой, с которой позже не выскочишь ни при каких раскладах, даже при условии банкротства застройщика либо банка? И что будет происходить в данном случае? Как защищены права дольщика? Как эскроу-договор дает ему возможность маневрировать, переуступать эти права, наращивать либо уменьшать площадь приобретаемого жилища? Если в схеме договоров долевого роли все это было за долгие и длительные годы прописано и обкатано и никто не сетовал на неуступчивость застройщика, то права эскроу-дольщика совсем неясны. Тут необходимо особо серьезно поработать.
Ну, а пока можно сказать, что реформа началась, основной вопрос защиты прав людей закрыт, но открыто огромное количество других вопросов, и сначала, о развитии самой отрасли и сохранении объемов жилищного строительства. Впереди очень непростые времена.
U-Профиль ПВХ 10x10x1x1000 мм, цвет белый
Белоснежный U-профиль из ПВХ (10x10x1x1000 мм) применяется при выполнении отделочных работ для эстетичного дизайна торцов пластмассовых панелей и их защиты от заломов и повреждений. Также данный материал может применяться при изготовлении различной мебели, торгового оборудования, табличек, щитов и информационных досок. Достоинства: - сделан из качественного, экологически незапятнанного пластика; - маленькой вес – всего 0,04 кг; - соответствует европейским эталонам свойства; - устойчив к воздействию воды и перепадам температур; - симпатичная стоимость.